Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości: Kluczowe aspekty i wzory

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument o kluczowym znaczeniu dla bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna chroni zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed potencjalnymi problemami, które mogą pojawić się przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Dokument ten powinien przede wszystkim zawierać precyzyjny opis przedmiotu sprzedaży z numerem księgi wieczystej, dokładnymi danymi identyfikacyjnymi nieruchomości oraz określeniem jej stanu prawnego. Kluczowym elementem jest również określenie ceny oraz sposobu jej zapłaty, w tym ewentualnych zadatków lub zaliczek.

Ważne jest także ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz konsekwencji niedotrzymania tego terminu przez którąkolwiek ze stron. Umowa przedwstępna powinna również zawierać postanowienia dotyczące możliwości odstąpienia od umowy i związanych z tym konsekwencji finansowych.

Choć umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, zaleca się formę aktu notarialnego, która daje możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu [DATA] w [MIEJSCOWOŚĆ] pomiędzy:

[IMIĘ I NAZWISKO SPRZEDAJĄCEGO], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym nr [NUMER DOWODU], PESEL: [PESEL], zwanym/ą dalej „Sprzedającym”

[IMIĘ I NAZWISKO KUPUJĄCEGO], zamieszkałym/ą w [ADRES], legitymującym/ą się dowodem osobistym nr [NUMER DOWODU], PESEL: [PESEL], zwanym/ą dalej „Kupującym”

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w [MIEJSCOWOŚĆ], przy ul. [ULICA], składającej się z:

działki gruntu o numerze ewidencyjnym [NUMER DZIAŁKI], o powierzchni [POWIERZCHNIA] m²,
budynku [RODZAJ BUDYNKU] o powierzchni użytkowej [POWIERZCHNIA] m²,
dla której Sąd Rejonowy w [MIEJSCOWOŚĆ] prowadzi księgę wieczystą KW nr [NUMER KW].

2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący kupić opisaną w ust. 1 nieruchomość za cenę i na warunkach określonych w niniejszej umowie.

§ 2. OŚWIADCZENIA STRON

1. Sprzedający oświadcza, że:

nieruchomość stanowi jego wyłączną własność i nie jest obciążona prawami osób trzecich, długami, hipotekami ani innymi ograniczeniami w rozporządzaniu,
nie toczą się żadne postępowania sądowe ani administracyjne dotyczące nieruchomości,
nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani użyczenia.

2. Kupujący oświadcza, że:

zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości i nie wnosi żadnych zastrzeżeń,
posiada środki finansowe niezbędne do zapłaty ceny sprzedaży.

§ 3. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę [KWOTA] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE]).

2. Kupujący wpłaci zadatek w wysokości [KWOTA ZADATKU] zł (słownie: [KWOTA SŁOWNIE]) w terminie do dnia [DATA] na rachunek bankowy Sprzedającego nr [NUMER KONTA].

3. Pozostała część ceny w kwocie [KWOTA] zł zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 4. UMOWA PRZYRZECZONA

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia [DATA].

2. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w kancelarii notarialnej [NAZWA KANCELARII] w [MIEJSCOWOŚĆ], przy ul. [ADRES].

3. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi [OKREŚLENIE STRONY].

§ 5. ODSTĄPIENIE OD UMOWY

1. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego, Kupujący może od niej odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

2. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, Sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek.

§ 6. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.

3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

____________________	____________________
Sprzedający	Kupujący

Dokument ma charakter wzorcowy i powinien zostać dostosowany do indywidualnych potrzeb stron.

Strona 1

Jak dostosować wzór umowy przedwstępnej do własnych potrzeb

Przedstawiony wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości stanowi podstawowy szkielet dokumentu, który należy dostosować do indywidualnej sytuacji stron. Każda transakcja ma swoją specyfikę, dlatego warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów podczas przygotowywania umowy.

Precyzyjny opis przedmiotu umowy

Sekcja dotycząca przedmiotu umowy powinna być maksymalnie szczegółowa. Oprócz podstawowych danych zawartych we wzorze, warto uwzględnić dodatkowe elementy, takie jak przynależne miejsca parkingowe, piwnice, komórki lokatorskie czy udziały w częściach wspólnych. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości. Dobrą praktyką jest również dołączenie do umowy dokumentacji fotograficznej nieruchomości oraz protokołu opisującego jej stan techniczny.

Oświadczenia sprzedającego

W zależności od stanu prawnego nieruchomości, sekcja oświadczeń sprzedającego może wymagać rozszerzenia. Jeśli na nieruchomości ciążą obciążenia hipoteczne, konieczne jest dokładne opisanie sposobu ich uregulowania przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Warto również uwzględnić informacje o ewentualnych roszczeniach osób trzecich lub toczących się postępowaniach dotyczących nieruchomości. Sprzedający powinien także oświadczyć, czy nieruchomość jest objęta jakimikolwiek ograniczeniami wynikającymi z planów zagospodarowania przestrzennego.

Zadatek czy zaliczka – świadomy wybór

Decyzja o wyborze między zadatkiem a zaliczką ma istotne konsekwencje prawne. Zadatek daje większe bezpieczeństwo, ponieważ w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z kolei zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej kwocie, bez dodatkowych sankcji. Warto precyzyjnie określić, jakie okoliczności będą uznawane za niewykonanie umowy przez którąkolwiek ze stron.

Warunki odstąpienia od umowy

Warto rozważyć dodanie dodatkowych warunków odstąpienia od umowy, które zabezpieczą interesy obu stron. Dla kupującego istotnym warunkiem może być możliwość odstąpienia w przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Z kolei sprzedający może zastrzec sobie prawo odstąpienia, jeśli kupujący nie dopełni formalności związanych z finansowaniem w określonym terminie. Należy również precyzyjnie określić, w jakim terminie i w jakiej formie strony mogą złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej, warto uwzględnić czas potrzebny na dopełnienie wszystkich formalności, szczególnie jeśli kupujący planuje finansowanie zakupu kredytem hipotecznym. Realistyczne terminy zmniejszają ryzyko konieczności aneksowania umowy w przyszłości. Dobrą praktyką jest określenie nie tylko konkretnej daty, ale również elastycznego przedziału czasowego, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Wydanie nieruchomości

Wzór umowy warto uzupełnić o postanowienia dotyczące wydania nieruchomości. Należy określić, kiedy dokładnie nastąpi przekazanie kluczy i fizyczne wydanie nieruchomości – czy w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, czy w innym, uzgodnionym terminie. Istotne jest również ustalenie, w jakim stanie nieruchomość ma zostać wydana – czy z wyposażeniem, czy bez, oraz jak rozliczone zostaną media i opłaty administracyjne.

Pamiętajmy, że dobrze przygotowana umowa przedwstępna to fundament bezpiecznej transakcji. W przypadku bardziej skomplikowanych sytuacji prawnych warto skonsultować treść umowy z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami. Inwestycja w profesjonalną pomoc prawną na tym etapie może uchronić obie strony przed poważnymi problemami w przyszłości.